Baumängel nach Baujahr: Worauf Immobilienkäufer achten müssen

Bei jedem Haus entstehen über die Jahre Mängel. Wer diese beim Immobilienkauf übersieht, steht schnell vor ungeahnten Kosten. Wir zeigen die häufigsten Baumängel bei Immobilien, damit Sie wissen, wo Sie bei Besichtigung und Abnahme genauer hinsehen müssen.

Baumägel - Wir zeigen, worauf Sie achten müssen

Wo Mängel häufig auftreten und wie Sie reagieren sollten

Der Bau eines Eigenheims gleicht für viele Familien der Erfüllung eines Lebenstraums. Daher ist es umso ärgerlicher, wenn spät entdeckte Baumängel diesen zunichtemachen. Gleiches gilt für Käufer von in die Jahre gekommenen Objekten, bei denen plötzlich sprichwörtlich der Putz abbröckelt und die Immobilienrendite dahinschwindet.

Grundsätzlich muss dabei zwischen Neubauten und Bestandsobjekten unterschieden werden: Während Sie nach der Bauphase die Mängel direkt beim Bauunternehmer reklamieren können, gibt es viele versteckte Mängel, die erst nach mehreren Jahrzehnten in Erscheinung treten können. Eine veraltete Heizung oder gesundheitlich bedenkliche Materialien können hohe Folgekosten verursachen.

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Beim Neubau: Mängel protokollieren und Gewährleistung beanspruchen

Sobald die Bauabnahme erfolgt ist, beginnt die Lebensuhr der Immobilie zu ticken. Denn über die Jahre entstehen an allen Objekten Probleme, die eine regelmäßige Instandhaltung erfordern. Umso wichtiger ist es also, dass das Objekt bei der Schlüsselübergabe wirklich fehlerfrei ist.

Daher kommt es für Bauherren darauf an, Baumängel schnellstmöglich zu erkennen. Denn entdeckte Mängel können Sie reklamieren, sodass die Baufirma diese beseitigen muss. Das gilt zumindest während der Gewährleistungsfrist, diese beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab der Bauabnahme.

Somit ist eine sorgfältige Bauabnahme entscheidend, wobei Sie unbedingt ein detailliertes Protokoll aller Mängel führen sollten. Denn protokollierte Mängel können leichter reklamiert werden, zu hoch ist ansonsten das Risiko, dass deren Ursache nicht mehr eindeutig feststellbar ist.

Wichtig: Wenn Sie den Baumangel nicht innerhalb der fünfjährigen Frist entdecken oder die Schäden erst später sichtbar werden, haben Sie keinen Anspruch mehr auf die Beseitigung der Mängel.

5 häufige Baumängel, die Ihnen nicht entgehen sollten

Risse im Mauerwerk oder Putz

Mörtel oder Putz sind komplexe Baustoffe, deren Verarbeitung nach genauen Vorgaben erfolgen muss. Allerdings wird hierbei häufig unsauber gearbeitet oder kostengünstigere Baustoffe mit einer schlechteren Qualität kombiniert. So entstehen schnell Risse in der Fassade, welche Sie unbedingt bei der Baufirma reklamieren sollten.

Undichte Fensterlaibungen

Ein weiteres häufiges Problem sind die Anschlussdetails zwischen Putz und Fenster: Werden diese nicht sorgfältig genug verarbeitet, können Wind und Regen eindringen. Die undichten Fenster können zu unschönen Wasserschäden in der Fensterlaibung führen.

Dachboden nicht entlüftet

Nach dem Bau sollte der Dachboden entlüftet werden, denn in diesem sammelt sich viel Feuchtigkeit. Wird nicht sorgfältig gelüftet, entstehen schnell Schimmel- oder Tauwasserschäden.

Undichter Keller

Materialfehler oder unsauberes Arbeiten können nur zwei der vielen Ursachen eines undichten Kellers sein. Teuer wird die Behebung dessen aber allemal: Die Korrektur von Baumängeln im Keller kann schnell mindestens fünfstellige Summen an Kosten bedeuten.

Risse im Holz

Risse in tragenden Holzteilen sind ein gefährliches Sicherheitsrisiko, da dadurch die Stabilität von Bauteilen beeinträchtigt wird. Die Risse entstehen meist, wenn nicht genug getrocknetes Holz verbaut wurde: entweicht noch Feuchtigkeit nach dem Einbau, entstehen unschöne Risse.

Typische Mängel und Schäden beim Immobilienkauf entdecken

Gleiches gilt natürlich auch für Immobilien, die Sie als Investor mit der Absicht einer hohen Rendite kaufen. Zwar können Sie hier keine Schäden bei einer Baufirma reklamieren, vermeiden allerdings spätere Überraschungen sowie ungeahnte Folgekosten.

Je nach Baujahr einer Immobilie gibt es viele typische Mängel, die erst wesentlich später in Erscheinung treten können. Diese sind beispielsweise auf verwendete Materialien zurückzuführen, die nicht mehr den heutigen Qualitätsansprüchen genügen und daher erneuert werden müssen.

Checkliste: Mängel nach Baujahr

Bis 1900: Wärmedämmung und Schallschutz sind praktisch nicht existent. In tragenden Teilen sind Risse keine Seltenheit, ebenso wie feuchte im Keller zur Kühlung von Lebensmitteln sogar gewollt war. Die Elektroinstallationen sind aus heutiger Sicht stark unterdimensioniert. Die Holzdecken bieten kaum eine Schallisolation und der auf Schilf aufgebrachte Putz ist oft hohl. Die einfachverglasten Holzfenster sind häufig zügig oder gar morsch.

Bis 1935: Wegen zu dünner Außenwände kommt es häufig zu Kondensationsproblemen und bei Kellern ist aufsteigende Feuchte aufgrund fehlender Abdichtungen ein Problem. Die Holzdecken sind teilweise sogar durchgebogen, da diese unterdimensioniert gebaut wurden. Ebenso können Türen verzogen sein, der Brandschutz fällt mangelhaft aus. Ebenso ist die Elektrik sowie alle weiteren Leitungen unterdimensioniert.

Bis 1945: In den Kriegsjahren wurde viel Bauschutt als Baumaterial eingesetzt. Entsprechend der Umstände wurde nur das Nötigste errichtet, die Bausubstanz fällt entsprechend schlecht aus. Teilweise gibt es sogar Mängel bei der Statik, da neue Häuser einfach schnell gebaut werden sollten. Die Innen- und Außenwände sind meist sehr dünn, Dämmung fehlt an allen Ecken und häufig kommt es zu Schädlingsbefall an den Holzdecken oder Schädlingsbefall am Dach.

Bis 1960: In dieser Zeit werden viele gesundheitlich bedenkliche Materialien eingesetzt. Dazu zählen Asbest, Bleifarben oder Teer. Die Bausubstanz ist hingegen verbessert worden, Brandschutz wurde aber vernachlässigt. Die Innenwände sind häufig sehr dünn, an der Fassade treten Putzschäden auf.

Bis 1970: In dieser Periode wechselt das Material für Decken zu Beton und Stein. Auch die Wärmedämmung sowie der Schallschutz wurden verbessert, aus heutiger Sicht aber immer noch unzureichend. Die Keller wurden durch Drainagen abgedichtet – die Fenster haben aber teilweise keine gedämmten Rahmen. An Balkonen sind Betonschäden keine Seltenheit.

Bis 1980: Wärme- und Kältebrücken sind ein großes Problem, denn der viel verbaute Beton leitet die Kälte etwa über einen Balkon in den Wohnraum und so entsteht Schimmel. Entsprechende Sanierungen des Betons sind notwendig. Probleme treten außerdem mit den veralteten Heizsystemen, mit den Wasserleitungen oder mit ungedämmten Dachstühlen auf. Während die Schalldämmung verbessert wurde, wurden Fassaden nur minimal gedämmt.

Bis 2000: Die Themen Wärmedämmung und Schallschutz rücken mehr in den Fokus, entsprechend beliebt sind Fenster mit doppelter Isolierverglasung. Auch der Brandschutz wird ernster genommen, die Abschlüsse bei Flachdächern sind hingegen oft problematisch durch spröde Kunststoffbahnen. Zentralheizungen mit einem Baujahr vor 1985 müssen erneuert werden.

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