Beleihungswert: Wie Banken Immobilien bewerten

In welcher Höhe eine Bank eine Immobilienfinanzierung gewährt, hängt maßgeblich vom sogenannten Beleihungswert ab. Was sich dahinter verbirgt und wie Sie die Immobilienbeleihung berechnen können, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Beleihungswert: Wie Banken Immobilien bewerten

Immobilie beleihen – was heißt das?

Beleihung“ ist ein Fachbegriff aus dem Finanzwesen, welcher die Absicherung der Geldgeber gegen eventuelle Kreditausfälle bezeichnet. Demzufolge heißt eine „Immobilie beleihen“, dass ein Haus oder auch eine Wohnung beim Darlehensgeber als Sicherheit hinterlegt wird.

Der Hintergrund ist dabei folgender: Oftmals reicht einer Bank ein regelmäßiges Einkommen allein nicht mehr aus, um ein Haus zu finanzieren. Deswegen dient die Immobilie selbst als zusätzliche Sicherheit. Kommt es dann zur Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, kann die Bank im schlimmsten Fall das finanzierte Objekt zwangsversteigern.

Die Beleihung wird im Grundbuch rechtlich abgesichert

Die Immobilienbeleihung ist natürlich auch rechtlich abgesichert. Zu diesem Zweck lässt sich die Bank nämlich als Gläubiger im Grundbuch der Immobilie eintragen.

Die Kreditgeber legen meist großen Wert drauf, erstrangiger Gläubiger zu sein. Das bedeutet: Entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch wird der Erlös im Falle einer Zahlungsunfähigkeit an alle Gläubiger verteilt. Bei einer erstrangigen Grundschuld wird die Bank entsprechend als erste Partei berücksichtigt – die Rede ist dann auch von einem 1a-Darlehen.

Das Grundprinzip der Immobilienbeleihung

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, „beleihen“ Sie Ihr zukünftiges Eigenheim und erhalten im Gegenzug einen Kredit von der Bank. Das bedeutet, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Können Sie Ihren Tilgungszahlungen nicht mehr nachkommen, kann die Bank das Objekt verkaufen und so Ihre Kreditschulden begleichen.

Beleihungswert – Der Immobilienwert aus Sicht der Bank

Dient die Immobilie als Sicherheit, will die Bank natürlich sicherstellen, im Falle eines späteren Wiederverkaufs keine Verluste zu haben. Deswegen ermittelt das Kreditinstitut vor der Finanzierung den sogenannten Beleihungswert. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Verkaufswert, den die Bank jederzeit durch den Erlös der Immobilie erzielen kann.

Die Bank steht bei der Berechnung des Beleihungswertes allerdings vor zwei Herausforderungen: Einerseits unterliegen die Kaufpreise natürlichen Marktschwankungen, sodass sich der Wert eines Objektes kaum langfristig vorhersagen muss. Andererseits muss die Bank dennoch genau diesen Wert abschätzen, da sich eine Baufinanzierung mitunter über Jahrzehnte erstreckt.

Wie Banken bei der Beleihungswertermittlung vorgehen

Um den Immobilien Beleihungswert ermitteln zu können, nutzen die Kreditgeber eine einfache Formel:

Verkehrswert – Sicherheitsabschlag = Beleihungswert

Hierbei entspricht der Verkaufswert dem aktuellen Wert der Immobilie, welcher beim Verkauf erzielt werden könnte. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag ab, um unter anderem die Marktschwankungen einzukalkulieren. Der Abschlag liegt zwischen 10 und 20 Prozent.

Tipp: Die Kosten für die Beleihungswertermittlung muss die Bank selbst tragen!

Beheilungswert: Rechenbeispiel der Immobilienbeleihung

Nehmen wir für ein Rechenbeispiel an, dass ein Paar eine gemeinsame Wohnung für 500.000 Euro kaufen. Dafür steht Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro zur Verfügung. Das bedeutet:

  • Beleihungswert: 500.000 Euro – 10 % Abschlag = 450.000 Euro
  • Beleihungsgrenze: 80 %
  • Kredithöhe: 450.000 Euro x 80 % = 360.000 Euro

Das Paar würde folglich einen Kredit über maximal 360.000 Euro erhalten.

Die Auswirkung der Beleihungsgrenze

Das obige Rechenbeispiel zeigt, wie sich Beleihungswert und Beleihungsgrenze auf das benötigte Eigenkapital auswirken. Da ein Darlehen nur bis zu einer maximalen Obergrenze gewährt wird, muss für den Kauf bei einer niedrigeren Grenze entsprechend mehr Eigenkapital aufgebracht werden.

Wenn die Beleihungsgrenze zum Beispiel von 60 Prozent auf 80 Prozent gesteigert werden soll, steigen damit in der Regel auch die Zinsen. Schließlich vergibt die Bank nicht nur einen höheren Kredit, sondern geht durch die Erhöhung der Obergrenze auch ein gleichzeitig höheres Risiko ein.

Genau dies ist auch der Grund, warum Vollfinanzierungen mit strengeren Konditionen werden als Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Wie hoch die Beleihungsgrenze letztendlich ausfällt, hängt maßgeblich vom Kreditinstitut und deren Auflagen ab.

Verhandlungsgeschick: Den Beleihungswert verbessern

Auch gegenüber Ihrer Bank können Sie versuchen, geschickt zu verhandeln. Denn oftmals lässt sich so ein höherer Beleihungswert aushandeln oder Sie können die Laufzeit verlängern oder gar die Zinsen drücken. Viel hängt dabei von Ihrer Bonität ab – sind Sie entsprechend gut ausgestattet, können Sie sogar Finanzierungen ohne Eigenkapital erhalten.

Außerdem ist es wichtig zu bedenken, dass verschiedene Banken mit unterschiedlichen Auflagen arbeiten. Banken und Sparkassen beliehen beispielsweise häufig nur bis zu 60 Prozent des Wertes, während Bausparkassen häufig auch bis zu 80 Prozent beliehen.

Daher ist es ratsam, dass Sie sich vor einer Finanzierungsanfrage mit den Konditionen und Bedingungen des jeweiligen Instituts vertraut machen. Und ganz wichtig: Trauen Sie sich zu verhandeln, um so den bestmöglichen Deal abzuschließen.

Wollen Sie bei einer Bank einen Kredit aufnehmen, müssen Sie nicht nur kreditfähig, sondern auch kreditwürdig sein. Wir zeigen Ihnen, worauf Banken bei der Überprüfung Ihrer Bonität besonders achten.

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