Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage – Lohnt es sich?

//Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage – Lohnt es sich?

Unter Denkmalschutz stehende Immobilien versprühen ohne Frage einen gewissen historischen Charme. Aber wie steht es um die alten Fachwerkhäuser aus der Sicht eines Käufers – sind denkmalgeschützte Immobilien ein gutes Investment?

Im Bereich der Immobilien Investments sind denkmalgeschützte Objekte ein zweischneidiges Schwert. Denn wo auf der einen Seite zahlreiche Steuererleichterungen locken, wartet auf der anderen eine höhere finanzielle Grundbelastung. Hinzukommen die diversen Regelungen, die im Bereich der Denkmalobjekte für umständlichere Instandhaltungen sorgen.

In diesem Beitrag lesen Sie die Vor- und Nachteile von denkmalgeschützten Objekten und erfahren, ob Denkmalgeschütze Immobilien als renditestarke Geldanlage in Frage kommen.

Wann steht eine Immobilie überhaupt unter Denkmalschutz?

Die prächtigen Reetdachhäuser oder die eleganten Villen im Jugendstil sind wahre Wohnträume. Aber ob ein Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, hat nicht nur etwas mit dem Alter der Immobilie zu tun.

Grundsätzlich liegt die Entscheidung darüber nämlich in der Hoheit der Bundesländer. Das jeweilige Amt für Denkmalschutz erfasst einzelne Gebäude oder gar ganze Straßenabschnitte und nimmt diese in einer Liste der Baudenkmale auf.

Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage - Vorteile & NachteileDurch den Status des Denkmalschutzes sollen die besonderen Zeugnisse der Kulturgeschichte dauerhaft und unverfälscht erhalten bleiben. Damit einhergeht das zweite im „Denkmalrecht“ festgehaltene Ziel, das Stadtbild der Baukunst aus vergangenen Jahrzehnten zu erhalten.

Das Denkmalamt Hamburg bietet Bürgern beispielsweise die Möglichkeit, selbst besondere Gebäude für die Aufnahme in die Liste der Denkmalschutzobjekte mit aufzunehmen.

Auf der Webseite des Denkmalamtes heißt es dazu, die Erhaltung des Objektes sollte „wegen seiner geschichtlichen, wissenschaftlichen oder künstlerischen Bedeutung oder zur Bewahrung charakteristischer Eigenheiten des Stadtbildes im öffentlichen Interesse“ liegen.

Denkmalpflege – Auf Käufer warten viele Vorschriften

Wer sich auf der Suche nach lukrativen Geldanlagen für denkmalgeschützte Immobilien interessiert, der bekommt es schon bald mit den diversen Auflagen der jeweiligen Behörde für Denkmalschutz zu tun. Das Grundproblem: Kulturerhalt und moderner Wohnkomfort sind manchmal nur schwer miteinander zu vereinen.

Problematisch wird es, grade aus der Sicht eines Investors, auch deshalb, weil Denkmalschutz Ländersache ist. Kommen für Ihr Investment also mehrere Immobilienstandorte in Frage, müssen Sie sich je nach Ort mit den lokalen Vorschriften auseinandersetzen.

Bereits vor dem Kauf des Wunschobjektes empfiehlt es sich deshalb, schon früh Kontakt mit dem zuständigen Denkmalamt aufzunehmen. Die Behörden geben Ihnen dann nämlich Auskunft über die Auflagen, die bei der Sanierung und Instandhaltung des Objektes gelten.

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Kosten und Auflagen: Die Nachteile Denkmalgeschützter Immobilien

Einer der größten Nachteile der Denkmalgeschützten Immobilien dürfte nach den obigen Zeilen auf der Hand liegen: Gebäude unter Denkmalschutz können nicht nach Wunsch und Belieben verändert und umgebaut werden.

Ganz im Gegenteil: Bei vielen Maßnahmen muss stets eine vorherige Genehmigung von der Behörde eingeholt werden. Eine neue Verkleidung der Fassade, das Herausreißen einer Wand, der Anbau eines Balkons oder die Nutzung bestimmter Dachziegel sind allesamt Maßnahmen, die den Eigentümern womöglich verwehrt bleiben.

Grund hierfür ist wiederum der Erhalt des Kulturgutes. War die Epoche des Hauses beispielsweise von einer besonderen Art Dachziegeln geprägt, dann müssen eben jene auch bei einer Erneuerung des Daches verwendet werden. Durch diese Auflagen gehen nicht nur Freiheiten im Umgang mit dem Objekt verloren, sondern sie können im Umbau auch schnell höhere Kosten als bei „normalen“ Häusern verursachen.

Ein weiterer Aspekt ist, dass Denkmalobjekte auf dem Immobilienmarkt vergleichsweise selten sind, die Verfügbarkeit für Investoren ist folglich eingeschränkt. Zum Verkauf angebotene Objekte sind deshalb häufig etwas teurer, da aufgrund der nun folgenden Vorteile die Nachfrage vergleichsweise groß ist.

Steuern und Förderungen: Die Vorteile Denkmalgeschützter Immobilien

Der Denkmalschutz ist eine der letzten Möglichkeiten, um den Staat beim Kauf einer Immobilie gewissermaßen mit einzubeziehen. Dies liegt daran, dass für Immobilien unter Denkmalschutz besondere Regelungen in Bezug auf die Steuervorteile von Immobilien gelten.

Wo auf der anderen Seite Eigentümer die Instandhaltung ihrer Objekte aus eigener Tasche zahlen müssen, werden diese Maßnahmen bei Denkmalgeschützten Immobilien durch Steuererleichterungen gefördert.

Wird eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage genutzt, können die vollen 100 Prozent der Reparaturkosten über zwölf Jahre hinweg abgeschrieben werden.

Diese Steuervorteile gelten sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren, wobei es in der genauen Handhabung Unterschiede gibt. Von beiden Parteien können sowohl Erhaltungsmaßnahmen sowie Sanierungsmaßnahmen abgeschrieben werden. Allerdings gelten, je nach Nutzungsart, folgende Regeln für die jährlichen Abschreibungen:

  • Für Selbstnutzer: Denkmalrelevante Kosten können zehn Jahre lang zu je neun Prozent geltend gemacht werden. So können 90 Prozent der Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.
  • Für Investoren: Bei vermieteten Objekten können die vollen Kosten über zwölf Jahre hinweg abgeschrieben werden – acht Jahre lang zu je neun Prozent sowie vier weitere Jahre zu je sieben Prozent.

Natürlich sollten bei den Vorteilen der Denkmalimmobilien nicht nur die steuerlichen Erleichterungen berücksichtigt werden. Denn die Objekte bringen stets auch ein gewisses Ansehen mit sich. Die Gebäude strahlen den Charme ihrer Bauzeit aus und locken so womöglich auch leichter neue Mieter an.

Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage - Vorteile & Nachteile

Fazit: Taugen Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien liegen voll im Trend und auch Denkmalgeschützte Wohnimmobilien können eine lukrative Anlageform sein – vorausgesetzt, der Ankauf ist wohlüberlegt und sorgfältig geplant.

Zum einen müssen Sie nämlich die je nach Bundesland unterschiedlichen Auflagen beachten. Zum anderen sollten Sie auch beim preislichen Hartnäckig bleiben und nicht über Ihre Grenzen hinausgehen. Experten warnen nämlich davor, dass die Kaufpreise häufig überzogen sind. Dies liegt daran, dass viele Verkäufer die steuerlichen Vorteile direkt auf den Kaufpreis aufschlagen.

Entsprechend machen Sie auch im Bereich der Denkmalimmobilien den größten Gewinn im Einkauf: Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietpreisen muss passen, damit Sie wirklich von den Steuererleichterungen profitieren können.

Denkmalimmobilien als Investment – Fragen & Tipps

Abschließend finden Sie hier einige der häufigsten Fragen rund um Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage sowie wertvolle Tipps für angehende Investoren.

Dürfen denkmalgeschützte Häuser überhaupt nicht verändert werden?

Veränderungen und Umbauten sind grundsätzlich möglich, allerdings müssen Sie sich eine Genehmigung von der zuständigen Behörde für Denkmalschutz einholen. Viele Maßnahmen sind allerdings auch verpflichtend, denn „im Rahmen des Zumutbaren“ muss der Zustand des Objektes sowie der ursprüngliche Charakter des Hauses erhalten bleiben.

Welche Bereiche sind beim Umbau besonders kompliziert?

Modernisierungen im Inneren des Hauses sind meistens unproblematisch. Dazu zählt etwa die Installation einer neuen Zentralheizung. Komplizierter wird es hingegen im Bereich der Fassade. Bei Veränderungen des Erscheinungsbildes müssen Sie zwingend vorher Kontakt mit der Behörde aufnehmen. Dies betrifft insbesondere die Fassade, die Fensterflächen sowie Anbauten durch beispielsweise Gauben.

Können Denkmalschutzobjekte überhaupt energieeffizient sein?

Die Energieeffizienz stellt bei den alten Gebäuden eine besondere Herausforderung dar. Die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz sind bei den Denkmälern deshalb auch weniger streng, von der Pflicht zum Energieausweis sind Eigentümer beispielsweise befreit.

Trotzdem müssen die Mieter natürlich nicht im Kalten sitzen: So haben die Objekte aus der Gründerzeit einerseits dicke Wände, die Wärme gut speichern. Andererseits können die weiteren Wärmelecks, etwa die Fenster, behoben werden. Als alternative zur Außendämmung ist eine innere Wärmedämmung möglich.

 

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Von |2018-10-17T09:37:36+00:0031. Oktober 2017|
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