Erbbaurecht: Die Immobilie ohne Grund und Boden dank Erbpacht

Beim Immobilienkauf und -verkauf werden immer wieder Häuser oder Grundstücke mit Erbbaurecht angeboten. Das bedeutet im Grunde, dass Sie eine Immobilie ohne Grund und Boden erwerben und im Gegenzug für einen geringeren Kaufpreis eine Erbpacht bezahlen. Im Detail hat das Erbbauchrecht seine Vor- und Nachteile, die es im Einzelfall abzuwägen gilt.

Immobilien mit Erbbaurecht - Was ist das? Die Vorteile und Nachteile der Erbpacht im Artikel erklärt.

Tipp: Dieser Artikel ist Bestandteil unseres Ratgebers zum Immobilien Investment. In weiteren Artikeln zeigen wir Ihnen beispielsweise die Vorteile der Immobilien Kapitalanlage oder stellen Immobilien und Aktien im Vergleich gegenüber.

Definition und Erklärung – Was bedeutet Erbbaurecht?

Wenn Sie beim Durchstöbern der gängigen Immobilien-Marktplätze auf ein besonders günstiges Objekt stoßen, handelt es sich dabei häufig um ein Grundstück mit Erbbaurecht.

Jedoch wissen viele Anleger beim ersten Interesse nicht, worum es sich bei der Erbpacht genau handelt. Und so freuen sie sich über den günstigen Einkaufspreis und die damit verbundene Berechnung der Immobilienrendite, die zunächst überdurchschnittlich hoch ausfällt.

Allerdings müssen Sie in Ihrer Formel den Knackpunkt beim Erbbaurecht miteinbeziehen: Kaufen Sie ein Objekt mit Erbpacht, dann müssen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr an den Aussteller des Rechts zahlen.

Das liegt daran, dass Sie beim Erwerb eines Objekts mit Erbbaurecht das eigentliche Grundstück nicht kaufen. Der Boden befindet sich also gar nicht in Ihren persönlichen Besitz.

Stattdessen räumt der Besitzer des Grundstücks Ihnen das (Erbbau-)Recht ein, ein Haus auf dem fremden Boden zu bauen. Alternativ können Sie auch eine „fertige“ Immobilie kaufen, die bereits auf einem Grundstück mit Erbpacht gebaut wurde.

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Erbbauzins: Die Kosten und Gebühren beim Erbbaurecht

Der große Vorteil beim Erbbaurecht ist es, dass Sie beim Kauf nur für das Haus zahlen müssen. So gesehen sparen Sie sich die Kosten für das Grundstück, die meistens sogar noch die der Immobilie übersteigen.

Ein großer Vorteil beim Kauf mit Erbbaurecht: Sie müssen nur das Haus auf einen Schlag finanzieren und sparen sich den Kredit für das Grundstück.

Ein großer Vorteil beim Kauf mit Erbbaurecht: Sie müssen nur das Haus auf einen Schlag finanzieren und sparen sich den Kredit für das Grundstück.

Im Gegenzug werden bei Objekten mit Erbbaurecht jährliche Gebühren fällig – der sogenannte Erbbauzins. Die Höhe der Zinsen hängt dabei von dem Wert des jeweiligen Grundstücks ab.

Normalerweise beträgt die Erbpacht zwischen 4 und 5 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Ist das Grundstück beispielsweise 100.000 Euro wert, zahlen Sie als Mieter bei einer Verzinsung von 5 Prozent einen jährlichen Erbbauzins von 5.000 Euro.

Dieser Umstand wird von einem Notar per Vertrag besiegelt. Als Bauherr errichten Sie Ihre eigenen vier Wände auf einem verpachteten Grundstück und zahlen dafür Erbpachtzins.

Ein Problem sollten Sie dabei aber beachten: Der Erbpachtzins bleibt nicht über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Stattdessen steigt der Zinssatz im Laufe der Jahre an. Meist wird hierfür ein Vergleichsindex herangezogen, etwa der Verbraucherindex des Statistischen Bundesamts.

Die Vor- und Nachteile bei Erbpacht und Erbbaurecht erklärt

Wollen Sie sich Ihr Eigenheim auch ohne die hohen Preise für eigenen Grund und Boden bauen, lautet Erbpacht das Zauberwort. Statt es zu kaufen, pachten Sie das Grundstück einfach langfristig – so können Sie leichter in den Immobilienmarkt einsteigen.

Dadurch sparen Sie gleichermaßen eine Menge Geld bei der Anschaffung. Statt der gesamten Kosten müssen Sie nur die eigentliche Immobilie sofort bezahlen. Das Grundstück schlägt „nur“ mit jährlichen Kosten zu Buche, die weit unter dem Grundstückspreis liegen.

Ein Vorteil ist das Erbbaurecht also vor allem in Ballungsräumen, wo das Bauland besonders gefragt und teuer ist. Wenn der Traum vom Eigenheim nämlich an den finanziellen Mitteln scheitert, kann die Erbpacht für eine finanzielle Entlastung sorgen.

Für diesen Zweck wird das Erbbaurecht überhaupt auch erst vergeben. Vornehmlich wird die Erbpacht von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen für kinderreiche oder sozial schwache Familien angeboten.

Trotzdem stehen in Deutschland nur etwa 5 Prozent der Immobilien auf Erbbaugrundstücken. Warum machen sich nicht mehr Bauherren den geringen Einstiegspreis zu Nutze? Warum setzen Kapitalanleger nicht auf den geringeren Anschaffungspreis der Immobilien mit Erbpacht?

Erbbaurecht: Die wichtigsten Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Vorteile der Erbpacht Nachteile der Erbpacht
– Sie benötigen weniger Kapital für den Kauf oder Bau einer Immobilie. – Immobilien mit Erbbaurecht sind weniger gefragt, wodurch der Verkaufspreis sinkt.
– Die Erbbauzinsen können geringer ausfallen, als die Kaufkosten eines Grundstücks. – Sie sind nur ein „Mieter“ des Grundstücks und trotz laufender Kosten nicht der Eigentümer.
– Auch Familien mit geringeren Einkommen können sich so ein Eigenheim finanzieren. – Bei Ablauf der Pacht fällt die Entschädigung ggf. geringer aus als der Wert der Immobilie.

Das Erbbaurecht hat seine Tücken

Der große Nachteil des Erbbaurechts besteht darin, dass Sie Ihre Immobilie wesentlich schwieriger verkaufen können. Während Häuser auf eigenem Grund und Boden beliebt sind, bleiben Sie auf einem Objekt mit Erbbaurecht womöglich für längere Zeit sitzen. Außerdem erzielen diese Immobilie schlechtere Preise.

Zusätzlich werden bei der Erbpacht meistens gegenseitige Vorkaufsrechte eingeräumt. Wollen Sie Ihr Haus also vorzeitig vor Vertragsende und Ablauf der Pacht verkaufen, sind Sie an die Zustimmung des Grundstückseigentümers gebunden.

Mit einer Erbpacht-Immobilie sind Sie an ein Haus also noch fester gebunden und noch weniger flexibel im Umgang mit Ihrem Kapital.

Aus wirtschaftlicher Hinsicht entsteht aus der Erbpacht auch ein weiterer großer Nachteil: Auf lange Sicht profitieren Sie nämlich nicht in großem Maße von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Die Wertsteigerung wird nämlich durch die ablaufenden Pachtverträge geschmälert.

Tipp: Beim Kauf eines Grundstücks können Sie auch ohne Erbbaurecht viel Geld sparen, indem Sie das Haus und das Grundstück getrennt voneinander erwerben. Welche rechtlichen Bedingungen Sie dabei beachten müssen, lesen Sie in unserem Artikel zum Steuern sparen mit Immobilien.

Kaufen Sie ein Grundstück mit Erbbaurecht, bauen Sie Ihr Haus auf fremden Boden und zahlen dafür den Erbzins.

Kann eine Immobilie mit Erbbaurecht weiterverkauft werden?

Haben Sie eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht gebaut, können Sie diese auch während der vertraglichen Laufzeit verkaufen. Dann verkaufen Sie das Erbbaurecht, was der Zustimmung des Eigentümers bedarf.

Im Falle des Verkaufs steht dem Eigentümer des Grundstücks außerdem ein Vorkaufsrecht zu. Wichtig ist auch, dass der Eigentümer den Verkauf nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigern kann.

Eine Verweigerung des Verkaufs wäre beispielsweise möglich, wenn der potenzielle Käufer das Objekt plötzlich zu gewerblichen Zwecken nutzen will. Im Normalfall steht der Veräußerung der Immobilie mit Erbbaurechts aber nichts im Wege.

Vermeiden Sie diese Fallstricke beim Kauf mit Erbbaurecht

  • Vereinbaren Sie eine möglichst lange Vertragslaufzeit von mindestens 75 Jahren
  • Die Wertsicherungsklausel (also die Erhöhung des Erbpachtzinses) sollte auf dem Verbraucherindex des Statistischen Bundesamts basieren.
  • Lassen auch Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen. Falls das Grundstück verkauft werden soll, können Sie durch diese Klausel direkt zuschlagen.
  • Achten Sie auf die Regelung der Entschädigungssumme im Heimfall (wenn die Immobilie an den Grundstücksbesitzer übergeht).
  • Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, hat der Erbbaurechtsgeber ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Gehen Sie aber sicher, dass dieser zu den gleichen Konditionen wie ein dritter Interessent kaufen muss.
  • Gehen Sie keine Ankaufspflicht ein. Diese besagt nämlich, dass Sie das Grundstück zwangsweise kaufen müssen, falls der Eigentümer dieses verkaufen will.

Ablaufzeit von 99 Jahren – Was, wenn das Erbbaurecht endet?

Kaufen Sie eine Immobilie auf Grundstück mit Erbbaurecht, wird ein Vertrag abgeschlossen. Dieser räumt Ihnen das Recht zur Nutzung der Fläche ein. Allerdings ist die Laufzeit des Erbbaurechts vertraglich begrenzt: Meist laufen die Pachtverträge zwischen 75 und 99 Jahre lang.

Und nun? Ist das gebaute Haus einfach so verloren?

Tatsächlich erlischt das Erbbaurecht mit dem Ablaufdatum, ohne, dass es einer weiteren Bestätigung oder Erklärung bedarf.

Unter bestimmten Umständen ist sogar ein vorzeitiges Ende des Vertrags möglich: Der sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Mieter das Grundstück verwahrlost oder über längere Zeit mit der Pachtzahlung in Verzug gerät.

In solch einem Fall geht das Haus als Bestandteil des Grundstückes an den Pachtgeber über. Per Gesetz wird der Besitzer des Grundstücks also auch Besitzer des darauf gebauten Eigenheims.

Das gilt sowohl für den Heimfall, als auch beim regulären Ablauf des Erbbaurechts. Als Entschädigung erhält der vorherige Besitzer der Immobilie einen „angemessenen“ Betrag gemäß der vorher im Vertrag beschlossenen Vereinbarungen.

Wichtig ist dabei zu beachten, dass die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Werts der Immobilie betragen muss.

Und noch viel wichtiger: Der Grundstücksbesitzer kann seine Pflicht, eine Entschädigung für das Haus zu zahlen, abwenden. Dazu muss der Grundbesitzer dem Hausbesitzer vorschlagen, das Erbbaurecht zu verlängern. Lehnt der Hausbesitzer dieses Angebot ab, erlischt dadurch gleichzeitig der Anspruch auf eine Entschädigung für die „verlorene“ Immobilie.

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Lässt sich das Erbbaurecht verlängern?

Aus dem obigen Szenario gehen zwei entscheidende Aspekte des Erbbaurechts hervor:

  1. Die Erbpacht endet automatisch mit dem Ablauf der Vertragslaufzeit.
  2. Die Laufzeit des Erbbaurechts kann verlängert werden.

Aber was genau müssen Sie tun, um das Erbbaurecht zu verlängern? Die Antwort ist simpel: Sie verhandeln mit dem Besitzer des Grundstücks um eine Verlängerung.

Beim Erbbaurecht Vertrag müssen Sie viele Details beachten.

Beim Vertrag über das Erbbaurecht kommt es auf jedes Detail an. Holen Sie sich deshalb bestenfalls einen Profi zur Hilfe.

Dabei kommt es in der Regel zu einer Neuverhandlung des Pachtzinses, der im neuen Vertrag etwas höher ausfallen dürfte. Eine Pflicht, die Verlängerung anzunehmen, besteht jedoch für keine der beteiligten Parteien.

Soll das Grundstück weiterhin für die Verpachtung nach dem Erbbaurecht genutzt werden, besteht für Sie als Nutzer eines Grundstücks immerhin ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss.

Hierbei zählen allerdings die kleinen Details im Erbpacht-Vertrag. Deshalb sollten Sie sich möglichst schon vor der Unterzeichnung der Pacht einen Notar zur Hilfe ziehen und diesen genau überprüfen.

Streben Sie eine Verlängerung Ihrer Pacht an, sollten Sie sich außerdem rechtzeitig vor dessen Ablauf mit dem Aussteller in Verbindung setzen. Planen Sie vorsichtshalber ausreichend Zeit für die Verhandlungen rund um die Verlängerung des Erbbaurechts ein.

„Erbbaurecht nicht vorhanden“ – und nun?

Bei vielen Suchenden sorgt das Thema Erbbaurecht in der Immobilien-Anzeige immer wieder für Verwirrung. Und das insbesondere, wenn in dem Expose Begriffe wie „Erbaurecht: Nein“ oder „Erbbaurecht nicht vorhanden“ auftauchen.

Tatsächlich ist der Hintergrund dieser Angaben weit simpler als Gedacht. Die Angaben bedeuten einfach nur, dass es sich bei den Angeboten um Objekte ohne eingetragenes Erbbaurecht handelt. Beim Kauf erwerben Sie also neben der Immobilie auch das Grundstück.

Rechenbeispiel zum Erbbaurecht – Wann die Erbpacht lohnt

Beim Kauf oder Bau des eigenen Hauses ein paar tausende Euro sparen, das klingt natürlich für viele Träumer auf dem Weg zum Eigenheim interessant.

Tatsächlich scheint das Erbbaurecht im ersten Moment eine äußerst attraktive Investmentchance zu sein. Denn als Käufer sparen Sie sich mit der Erbpacht die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück – und das können schnell mehrere hunderttausende Euro sein.

Aber wann lohnt sich das Erbbaurecht wirklich? Das hängt von einer Reihe entscheidender Faktoren ab: Wie groß ist der Unterschied zwischen Erbpacht- und Darlehenszins? Wie steht es um die Grundstückspreise? Wir haben für Sie nachgerechnet.

Die Rahmenbedingungen: Wir gehen für beide Seiten von einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 80.000 Euro aus. Für den Kredit gilt in beiden Fällen ein Ergebnis aus Sollzins und Tilgungsrate in Höhe von 5 %. Die Laufzeit wird mit 15 Jahren einbezogen.

  Hausbau mit Grundstückskauf Hausbau mit Erbbaurecht
Kosten für das Haus 300.000 Euro 300.000 Euro
Kosten für das Grundstück 150.000 Euro 0 Euro
Kosten gesamt 450.000 Euro 300.000 Euro
     
Kreditbedarf gesamt 370.000 Euro 220.000 Euro
     
Mtl. Kosten durch Kredit 1.541 Euro 916 Euro
Mtl. Kosten durch Erbbauzins  0 Euro  375 Ero
     
 Mtl. Gesamtbelastung  1.541 Euro 1.291 Euro
     

In diesem Rechenbeispiel hat der Käufer mit Erbbaurecht also leicht die Nase vorn. Dies liegt aber an der Berechnung mit einem niedrigen Erbbauzins von 3 %. Wird dieser nun auf 5 % erhöht, kippt auch das Ergebnis ins Negative: Dann betragen die Kosten für den Erbbauzins 625 pro Monat, die monatliche Gesamtbelastung steigt auf 1.541 Euro.

Mit einem höheren Zinssatz beim Erbbaurecht liegen beide Parteien gleich auf. Nun dürfen Sie aber nicht vergessen, dass der Käufer nach 20 Jahren das Grundstück komplett besitzt. Währenddessen zahlen Sie beim Erbbaurecht munter weiter und müssen weiter die monatlichen Kosten für das Erbbaurecht tragen. Folglich lohnt sich Erbbaurecht erst mit einem niedrigen Erbbauzins.

Häufige Fragen rund um Erbbaurecht und Erbpacht

Wie funktionieren Erbbaurecht und Erbpacht?

Um ein Grundstück nutzen zu können, zahlt der Erbbaurecht-Nehmer einen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Der Nehmer ist Eigentümer des errichteten Gebäudes, sodass ihm alle dadurch erzielten Mieteinnahmen zustehen.

Eine solche Aufspaltung ist im Grunde auf allen Grundstücken möglich, meist wird das Erbbaurecht aber bei Wohnraum eingesetzt. Denn dank der Erbpacht können Häuser deutlich günstiger verkauft werden, da keine hohen Einmalkosten für das Grundstück anfallen. So können sich auch Haushalte mit geringerem Einkommen den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Was ist die gesetzliche Grundlage vom Erbbaurecht?

Die Grundlagen des Erbbaurechts werden im sogenannten „Erbbaurechtsgesetz“ (ErbbauRG) definiert. Dieses bildet aber nur einen grob gefassten Rahmen, sodass im Einzelfall individuelle Vereinbarungen über die Gestaltung der Erbpacht getroffen werden können.

An wen werden Erbbaurecht und Erbpacht vergeben?

Nur in Ausnahmefällen werden Erbbaurechtsgrundstücke von Privatpersonen vergeben, denn meistens befinden sich die entsprechenden Bauplätze im Besitz von Städten oder Gemeinden. Diese wiederum vergeben die günstigen Grundstücke an Haushalte mit vielen Kindern oder geringeren Einkommen. Auch die Kirche bietet in Deutschland Grundstücke mit Erbbaurecht an.

Erbbaurecht Heimfall – Was bedeutet das?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Grundstücksbesitzer einen Anspruch erheben, dass Erbbaugrundstück wieder zurückzuerhalten. Die Rede ist dabei vom Heimfall: Im Falle eines vertragswidrigen Gebrauchs oder eines Zahlungsverzugs des Erbbaurechtsnehmers kann der Heimfall eintreten.

Kann ein Erbbaurecht verkauft werden?

Wurde eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht erbaut, kann diese grundsätzlich später an einen neuen Eigentümer weiterverkauft werden. Die Einzelheiten dazu sind allerdings im individuellen Erbbaurechtsvertrag festgehalten, in den meisten Fällen bedarf es zum Verkauf beispielsweise der Zustimmung des Grundstücksbesitzers. Verfügt der potenzielle Käufer etwa über keine gute Bonität, könnte der Verkauf vom Grundstückseigentümer verweigert werden.

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