In Immobilien investieren: 4 Strategien zum Erfolg

Sie wollen in Immobilien investieren, wissen aber noch nicht, wie Sie am besten vorgehen sollten? Dann sind Sie hier genau richtig: Wir zeigen Ihnen vier bewährte Strategien und Methoden, um erfolgreich in Immobilien zu investieren.
Wie in Immobilien investieren? Strategien, Methoden und Wege

Warum Sie in Immobilien investieren sollten

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld verlieren viele Geldanlagen zunehmend an Beliebtheit, nicht aber das klassische Betongold. Denn grade in der heutigen Zeit sind in Immobilien ein interessantes Investment.

Das liegt zum einen daran, dass Immobilieninvestoren von den niedrigen Zinsen für Finanzierungen profitieren und zum anderen an den vielen weiteren Vorteilen der Anlageklasse: Inflationsschutz, Wertsteigerung und Steuervorteile machen Häuser zum „Must-Have“ für jedes Portfolio.

Aber es wird noch besser: Viele Anleger ahnen nicht, wie wenig Kapital für den Startschuss als Investor wirklich nötig ist – in einem weiterführenden Ratgeber zeigen wir Ihnen sogar 4 Strategien, mit denen Sie von Immobilien selbst ohne Eigenkapital profitieren können.

Im Grunde genommen geht es beim erfolgreichen Immobilieninvestment nämlich darum, zunächst einen guten Deal zu finden und diesen anschließend möglichst günstig zu finanzieren. Es gilt also nach wie vor die alte Weisheit: Der Gewinn liegt im Einkauf – besonders dann, wenn Sie bei einem Objekt versteckte Potenziale entdecken.

Ziel ist es, sich aus solchen Einkäufen einen Immobilienbestand aufzubauen, der sich selbst finanziert und zusätzlich monatliche Überschüsse erwirtschaftet. So können Sie langfristig mit Immobilien reich werden.

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Kaufen oder mieten?

Wollen Sie in Immobilien investieren, müssen Sie im Vorfeld eine grundlegende Frage klären: Nutzen Sie das Objekt als reine Kapitalanlage oder wollen Sie Ihr Eigenheim auch selbst bewohnen?

Mit diesem Grundsatz wird der reale Wert der Immobilienobjekte deutlich. Denn grade im Vergleich mit Aktien, weisen die Renditeobjekte ebenso einen praktischen Nutzwert auf: Sie können eine Immobilie bewohnen sowie vermieten.

Um zu entscheiden, welche Nutzungsstrategie für Sie lukrativer ist, können Sie beispielsweise den Mietpreismultiplikator berechnen. Dieser Wert gibt nämlich an, wie viele Jahresmieten Sie für ein Objekt zahlen müssten.

Monatliche Mietkosten von 1.500 Euro bedeuten pro Jahr 18.000 Euro

Für die Wohnung müssten Sie beim Kauf 400.000 Euro investieren.

Kaufpreis (400.000 Euro) : Jahresmiete (18.000 Euro) = 22,2 Jahre

Der Mietpreismultiplikator für das Objekt beträgt 22,2.

Werte über 20 weisen normalerweise auf hohe Immobilienpreise hin. Gleichzeitig signalisiert ein hoher Wert aber eine hohe Nachfrage, sodass von einer Wertsteigerung des attraktiven Objekts ausgegangen werden kann. Ein hoher Multiplikator muss also nicht immer negativ sein. Ein praktisches Online-Tool zur genaueren Abwägung finden Sie bei dem Immobilienmarktplatz Immowelt.

Als Anleger in Immobilien investieren – Aber wie?

Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, ist die richtige Strategie entscheidend. Aber welche Wege und Methoden gibt es dabei überhaupt?

  1. Buy and Hold: Eine Immobilie kaufen und lange im Bestand halten.
  2. Fix and Flip: Eine heruntergekommene Immobilie aufwerten und „schnell“ verkaufen.
  3. 1/3/10 Strategie: Dieser Weg vereint die oben genannten und ist eher für erfahrenere Investoren geeignet – mehr dazu später.

Grade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignet sich die „Buy and Hold“-Strategie, da diese im Vergleich das geringste Maß an Vorkenntnissen voraussetzt. So können Sie mit Ihrem ersten Objekt langsam wichtige Erfahrungen sammeln.

Strategie 1: Eine Immobilie kaufen, halten und profitieren

Wie die englische Bezeichnung als „Buy and Hold“ bereits vermuten lässt, geht es bei dieser Strategie um das Lange halten einer Immobilie. Sie erwerben also Ihr Wunschobjekt und nutzen es über einen langfristigen Zeitraum als Vermietungsobjekt.

Wichtig ist dabei eine gute Lage des Objekts, sodass Sie im größeren Ausmaß von dessen Wertsteigerung profitieren können. So steigert der Wert des Objekts im Idealfall Jahr für Jahr an. So profitieren Sie nicht nur von regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern können das Objekt nach vielen Jahren außerdem mit Gewinn verkaufen.

Der Clou dabei: Nach 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen und vom Gewinn voll profitieren. Nach dieser Haltefrist entfällt nämlich die sogenannte Spekulationssteuer und Sie können die vollen Gewinne selbst einstreichen.

Strategie 2: Eine Immobilie sanieren und teuer weiterverkaufen

Die zweite Strategie, mit der Sie in Immobilien investieren, ist hingegen bereits etwas aufwendiger und setzt weitere Kenntnisse voraus. Beim „Fix and Flip“-Investment geht es nämlich darum, sanierungsbedürftige Objekte durch verschiedene Maßnahmen aufzuwerten.

Durch diese Aufwertungen steigern Sie natürlich wiederum den Wert der Immobilie enorm – und können so (abhängig von den eingesetzten Mitteln) von kurzfristigen und starken Gewinnen profitieren.

Diese Strategie des Immobilien Investment hat nur einen Nachteil: Sie müssen Ihre Gewinne versteuern, da Sie aufgewertete Objekte in der Regel nicht für 10 Jahre im Bestand halten wollen. Außerdem werden Sie als Privatinvestor vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft, wenn Sie innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte verkaufen.

Deshalb ist empfehlenswert, für diese Immobilien-Strategie eine GmbH zu gründen. Dabei werden die Objekte über die Gesellschaft gehandelt, die ebenso die Steuern zahlt. Setzten Sie sich idealerweise mit einem Steuerberater in Verbindung, bevor Sie mit dem „Fix and Flip“-Investieren durchstarten.

Strategie 3: Die Mischung aus beiden Welten

„Die 1/3/10 Strategie ist eine Strategie, die bei richtiger Verwendung zu hoher nachhaltiger Rendite führen kann“, schreibt Chris, Blogger bei „vermiete dich reich“. Ziel der Investment-Strategie ist es, das jeweils Beste aus den beiden vorher genannten Methoden zu vereinen.

Wie in Immobilien investieren? Strategien, Methoden und WegeDabei entstehen die Gewinne durch das geschickte Ausnutzen der Steuergrenzen. In den ersten drei Jahren führen Sie nur die nötigsten Renovierungen am Objekt durch und setzten diese voll von der Steuer ab. Der Hintergrund: Maximal 15 Prozent des Kaufpreises können Sie in diesem Zeitraum steuerlich geltend machen.

In den kommenden Jahren können Sie nun höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie investieren, um dessen Wert zu erhöhen. Davon profitieren Sie nämlich gleich doppelt: Nicht nur können Sie die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen, sondern steigern durch die Aufwertung auch die Mieteinnahmen und den Verkaufspreis der Immobilie.

Letzteres kommt Ihnen nach dem zehnten Jahr zu Gute. Denn, wie auch bei der „Buy and Hold“-Strategie erwähnt, können Sie das Objekt nun steuerfrei verkaufen.

Strategie 4: Ohne Eigenkapital in Immobilien investieren

Wollen Sie die starke Kapitalbindung beim Immobilien Investment umgehen, bietet sich Ihnen mit dem Crowdinvesting in Immobilien eine lukrative Alternative. Beim Crowdinvesting kaufen Sie kein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich als Investor an der Finanzierung von Bauprojekten.

Der Einstieg in das Crowdinvesting ist dabei bereits mit Beträgen ab 500 Euro möglich – so können Sie Ihre Anlage leicht auf mehrere Projekte streuen und von einer Rendite zwischen 5 und 7 Prozent p.a. profitieren. Weitere Hintergründe zum Thema finden Sie in unserem Crowdinvesting-Ratgeber.

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7 Tipps, mit denen Sie erfolgreich in Immobilien investieren

  • Wie viel Geld können Sie ausgeben? Beantworten Sie diese Frage ehrlich und selbstkritisch um herauszufinden, in welcher Größenordnung Sie ein Objekt erwerben können.
  • Wohnung oder Mehrfamilienhaus? Die Antwort darauf hängt ebenso von Ihrem persönlichen Budget ab. Ein ganzes Wohnhaus kann eventuell eine höhere Rendite einbringen, als eine Zweizimmerwohnung. Dafür benötigen Sie aber auch wesentlich mehr Eigenkapital.
  • Pfeilen Sie an Ihrem Plan: Einen ausführlichen Plan zum Erfolg auszuarbeiten, kann mühsam sein und einige Zeit in Anspruch nehmen. Doch im Gegenzug gibt er Ihnen stets die Marschrichtung vor, sodass Sie Ihr Ziel konsequent verfolgen können. Hilfestellung und bewährte Methoden zum Erfolg mit Betongold zeigen wir Ihnen in unserem Artikel „reich werden mit Immobilien„.
  • Der Standort- und Lage-Check: Die Lage ist nach wie vor einer der entscheidenden Kriterien, um eine Immobilie vor dem Kauf zu bewerten. Schauen Sie sich neben dem eigentlichen Standort auch die weiteren Faktoren an, etwa Infrastruktur und Verkehrsmittel. Mehr dazu finden Sie in unserer Checkliste zum Hauskauf.
  • Die richtige Kostenkalkulation: Ein Immobilienkauf ist immer teuer. Schließlich fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch weitere Nebenkosten an, die Ihre Ausgaben in die Höhe schießen lassen. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises kommen so noch als Nebenkosten oben drauf.
  • Zustand des Objekts und Bausubstanz: Das Objekt sollte keine wesentlichen Mängel in der Bausubstanz aufweisen, da sich die Immobilie sonst schnell als Kostenfalle erweisen kann. Prüfen Sie das Objekt beispielsweise auf Risse am Mauerwerk – oder holen Sie sich vor dem Kauf einen Experten zur Hilfe.
  • Die Rendite hängt stark vom Mieter ab: Vorwegen können Sie die Immobilien Rendite berechnen. Doch in der Realität hängt diese auch stark vom Mieter ab. Nur, wenn der Mieter regelmäßig ohne Ausfälle zahlt, lässt sich die Kalkulation auch realisieren.
  • Behalten Sie die Risiken im Hinterkopf: Bei der Vermietung einer Immobilie können schnell ungeahnte Kosten anstehen. Für diesen Fall sollten Sie sich absichern und ein ausreichendes finanzielles Polster schaffen.
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