Makrolage & Mikrolage: Darauf müssen Sie bei Standortwahl achten

Die Makrolage und die Mikrolage sind zwei wichtige Faktoren, wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht. Worauf Sie dabei achten sollten, damit sich Ihr Einkauf nicht als langfristige Flaute entpuppt, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Makrolage & Mikrolage erklärt

Makrolage & Mikrolage: Unterschiede und Faktoren erklärt

„Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind die Lage, die Lage und nochmal die Lage“ – so lautet das förmliche Mantra der Immobilienbranche. Und auch, wenn dieser Spruch bereits etwas in die Jahre gekommen ist, so hat er dennoch nichts von seiner Aussagekraft verloren.

Denn ob ein Immobilien-Investment über die Jahre zum krönenden Erfolg wird oder sich als Fehleinkauf entpuppt, hängt wesentlich von der Objektlage ab. Warum? Die meisten anderen Faktoren am Objekt selbst können Sie beeinflussen, die Lage aber wohl kaum.

Unterschied wird dabei zwischen der Makrolage und der Mikrolage einer Immobilie. Was das genau bedeutet und was Sie im Zusammenhang mit den beiden Lagefaktoren beim Kauf einer Immobilie beachten sollten, lesen Sie in den nachfolgenden Zeilen.

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Makrolage und Mikrolage – Was sind die Unterschiede?

Wenn ein Analyst eine Aktie bewertet, wird zwischen dem allgemeinen Wirtschaftszustand und dem der jeweiligen Markt-Branche unterschieden. Und genauso verhält es sich auch auf dem Immobilienmarkt: Der Blick geht erst aufs Große („Makro“ aus dem Griechischen), bevor der nächste Blick weiter ins detaillierte Kleine geht („Mikro“, ebenfalls griechisch).

Entscheidend ist dabei, dass in einer Stadt jedes Viertel oder gar jede Straße von anderen Merkmalen geprägt ist. Wenn eine Stadt zwar ein allgemein wirtschaftsstarker Standort ist, können einige Stadtteile dennoch weniger gefragt sein, was sich wiederum auf die Wertentwicklung auswirkt.

Das gilt aber nicht nur für Metropolen, sondern auch in kleineren Städten tritt dieser Umstand auf: Selbst in ländlichen Regionen gibt es immer Top-Standorte für Wohnungen oder Häuser, die mehr kosten, als die eher durchschnittlichen Lagen. Um dies bereits vor dem Kauf eines Objekts zu erkennen, ist die Analyse der Makro- und Mikrolage entscheidend.

Die Makrolage im Detail

Mit der Makrolage wird das große Ganze erfasst, sprich das räumliche Umfeld im weiteren Sinne. Das kann die Region sein, die Stadt oder ein gesamter Stadtteil. Für einen Selbstnutzer oder Mieter ist die Makrolage mit dem Wohnsitz häufig vorgegeben, etwa durch berufsbedingte Nähe zur Arbeit. Haben Sie als Investor die freie Wahl, können Sie hingegen den perfekten Makrostandort wählen.

Ein Punkt, der dabei ganz oben auf der Liste stehen sollte, ist die Infrastruktur. Die Betrachtung der Infrastruktur einer Stadt spielt bei der Makrolage eine besonders wichtige Rolle: Gibt es vor Ort Geschäfte, Schulen, Ärzte, Restaurants oder genügend Freizeitangebote? Wie gut ist die Anbindung an den Nahverkehr oder die öffentlichen Verkehrsmittel?

Der nächste Aspekt ist die Wirtschaftskraft eines Standorts: Gibt es in der Nähe überhaupt genügend Arbeitsplätze? Oder ist die Bevölkerung nur von einem einzigen Großkonzern abhängig oder gibt es gar viel Arbeitslosigkeit? Wie attraktiv ist der Standort für Touristen, Pendler oder Studenten?

Mit der Makrolage wird das Umfeld der Immobilie im weiteren Sinne betrachtet. Ausschlaggebend ist die Attraktivität einer Stadt oder Region, in der die Immobilie steht. Im Fokus der Betrachtung sollten daher wirtschaftliche und strukturelle Aspekte stehen. Um den Werterhalt Ihrer Immobilie abschätzen zu können, wollen Sie so wachsende Standorte von rückläufigen unterscheiden.

Die Mikrolage im Detail

Mit der Mikrolage wird die direkte Umgebung einer Immobilie durchleuchtet und die umgebene Straße sowie die direkte Nachbarschaft rücken in den Fokus. Denn auch Dinge, wie die Attraktivität der umgebenden Bebauungen, lassen sich von Ihnen später kaum beeinflussen.

Fragen Sie sich also: Wie steht es um die Nachbarn, welche Bevölkerungsgruppen leben in der Gegend? Ist es eine ruhige Gegend oder ist eine Bushaltestelle direkt vor der Tür? Davon lässt sich ableiten, für welche Mieter die Wohnung interessant ist und so ergibt sich, mit welcher Strategie Sie maximale Mieteinnahmen generieren können.

Die Mikrolage setzt sich sogar im Inneren des Objektes noch fort, denn auch hier gibt es attraktive und weniger attraktive Lagen. Erdgeschosswohnungen sind beispielsweise häufig unbeliebt, während ein Balkon zur ruhigen Gartenseite wahrscheinlich mehr Interessenten anlocken würde. All das wirkt sich auch direkt auf den zu erzielenden Quadratmeterpreis aus.

Entscheidend ist, dass sich die geografische Lage einer Immobilie nicht verändern lässt, als Käufer können Sie lediglich über Ausstattung und Zustand eines Hauses bestimmen. Das Umfeld kann sich hingegen nur mit der Zeit wandeln. Das wäre etwa der Fall, wenn die Kommunen langfristige Investitionen planen oder wenn sich das soziale Umfeld verändert.

Mit der Mikrolage wird das engere Umfeld der Immobilie betrachtet. Dabei wird auf die Wohnlage innerhalb der Makrolage eingegangen und es spielen Entfernungen zu öffentlichen Einrichtungen sowie die Attraktivität der direkten Umgebung eine Rolle.

Viele Faktoren spielen eine Rolle

Bei der Betrachtung der Makro- und Mikrolage spielen eine Vielzahl an Einflussfaktoren eine Rolle. Entscheidend ist letztendlich, welche Anforderungen und Erwartungen überhaupt an das Haus und die entsprechende Umgebung gestellt werden. Eine ruhige Wohnung ist wahrscheinlich eher etwas außerhalb zu finden, während die Verkehrsanbindung im Zentrum besser ist.

Aus der Sicht des Investors müssen Sie aber vor allem beachten, dass die Eigenschaften der Objekt-Lage mit Ihren bevorzugten Mietern beziehungsweise mit Ihrer Vermietungsstrategie zusammen passen müssen.

Eine Objekt in idyllisch ruhiger Lage am Waldrand ohne Nähe zur U-Bahn werden Sie beispielsweise nur schwer an Studenten vermieten können – selbst dann, wenn Sie bereits alles aufwendig für eine WG-gerechte Aufteilung der Räumlichkeiten vorbereitet haben.

Eine vorangegangene Planung und Bewertung der Lage ist folglich ein Muss. Dabei hilft Ihnen die folgende Checkliste, anhand derer Sie einige Kriterien der Makrolage und der Mikrolage positiv sowie negativ bewerten können.

Checkliste Makrolage & Mikrolage

Checkliste MikrolageCheckliste Makrolage
Geschäfte für den täglichen BedarfVerkehrsanbindung (Autobahnen, Zugverbindung, Flughafen)
Nähe zur Infrastruktur (Schulen, Ärzte, …)Verbreitung des öffentlichen Nahverkehrs
Umgebendes DienstleistungsangebotWirtschaftskraft & Arbeitslosigkeit
Freizeit- und ErholungsmöglichkeitenBevölkerungsstruktur
Nähe zum öffentlichen NahverkehrVoraussichtliche Bevölkerungsentwicklung
Entfernung zum OrtszentrumInfrastruktur (Geschäfte, Schulen, Behörden, …)
Attraktivität der NachbarschaftPolitische Situation
Bebauungsdichte und StraßenlärmSoziale Situation (z.B. Studentenstadt, Familienort, …)
[Gesamt:2    Durchschnitt: 5/5]