Mieten oder kaufen: Was ist bei Wohnungen und Häusern besser?

Soll ich eine Wohnung mieten oder kaufen, was ist besser? Vor dieser Frage stehen immer mehr Menschen, die aufgrund der niedrigen Zinsen in Immobilien investieren wollen. Ob Sie ein Objekt zur Selbstnutzung kaufen sollten oder nicht, hängt stark von Ihren Lebensplänen ab.

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Bei vielen Deutschen verrät ein Blick auf den Kontoauszug, dass ein Großteil des Einkommens von den Kosten für die Mietwohnung aufgebraucht wird. Warum sollten Sie dann überhaupt noch zur Miete wohnen, ist es nicht viel sinnvoller mit den monatlichen Ausgaben direkt ein eigenes Haus abzubezahlen?

Dieser Gedanke ist zwar der naheliegendste, aber nicht immer auch der sinnvollste Schluss. Ob kaufen oder mieten für Häuser und Eigentumswohnungen besser ist, das verraten wir Ihnen in den folgenden Zeilen dieses Ratgebers.

Mieten oder kaufen? Nicht nur das Finanzielle zählt

Egal ob für oder wider mieten oder kaufen, für beide Seiten gibt es zahlreiche Pro- und Kontra-Argumente, auf die wir wenig später noch eingehen werden. Doch als aller Erstes sei gesagt: Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, ist vor allem eine Typfrage.

Für viele Deutsche sind die eigenen vier Wände nämlich ein großer Lebenstraum. Andere hingegen setzen voll auf Flexibilität, die sie eher in einem Mietverhältnis sehen. Eigentümer dürfen sich aber Monat für Monat darüber freuen, mit der Ratenzahlung an die Bank eigenes Vermögen aufzubauen, während der Mieter durch den Dauerauftrag alle Kosten getätigt hat und für Schäden oder Reparaturen nicht aufzukommen brauch.

Pauschal gesagt sollten Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, wenn Sie langfristig an Ihrem Wohnort bleiben möchten. Haben Sie dann noch ein günstiges Objekt nach Ihren Wünschen gefunden, steht dem Kauf Nichts mehr im Wege – außer ein finanzielles Polster, dass Sie sich als Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und andere unerwartete Ausgaben bereits aufgebaut haben sollten.

Hingegen sollten Sie eher Mieter bleiben, wenn Sie in der Heimatwahl flexibel bleiben müssen. Sind in Ihrer Stadt die Preise bereits enorm hoch, müssen Sie beruflich bedingt öfter einmal umziehen oder wollen Sie keine hohen Schulden aufnehmen, können Sie im Mietverhältnis wahrscheinlich ruhiger schlafen.

Tabelle: Die Vor- und Nachteile selbstgenutzter Immobilien

VorteileNachteile
Immobilien sind eine Geldanlage, die Sie bewohnen könnenMüssen Sie kurzfristig umziehen, kann der Verkauf im Verlustgeschäft enden
Eine abbezahlte Immobilie kann als Altersvorsorge dienenRenovierungs- oder Instandhaltungsausgaben müssen Sie selbst zahlen
In guter Lage steigt die Immobilie langfristig im WertFür den Kauf müssen Sie einen hohen Bankenkredit aufnehmen

In vielen Städten sind die Kaufpreise stark gestiegen

Die Miet- und Kaufpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Ein Einfamilienhaus in Hamburg kostete vor zehn Jahren beispielsweise 2.179 Euro pro Quadratmeter, während heute rund 3.965 Euro fällig werden. Das entspricht einer Steigerung von über 80 Prozent.

Entsprechend müssen Sie sich als potenzieller Käufer fragen, ob sich die Investition überhaupt noch lohnt. Grade attraktive Lagen in Großstädten befinden sich preislich gesehen für viele Sparer außerhalb des Geldbeutels.

Ein gutes Indiz zur Einschätzung des Kaufpreises ist dabei der Kaufpreisfaktor. Dieser Faktor stellt die Mieteinnahmen dem Kaufpreis gegenüber und zeigt so einen groben Wert, nach wie vielen Jahren sich das Objekt selbst refinanziert hätte.

Kostet eine Wohnung 1.000 Euro Miete pro Monat, liegt die Jahresmiete 12.000 Euro. Müssten Sie für die Wohnung nun 300.000 Euro investieren, läge der Mietpreismultiplikator bei 25 Jahren.

Normalerweise sprechen Faktoren über 20 für hohe Immobilienpreise. Allerdings ist ein hoher Faktor auch ein Anzeichen dafür, dass eine langfristig starke Nachfrage besteht, die wiederum in einer Wertsteigerung des Objektes resultiert.

Tipp: In diesem Artikel zeigen wir in eine Reihe günstiger Immobilien-Standorte, an denen sich der Hauskauf noch lohnt.

Immobilienfinanzierung - So klappt die Kreditvergabe

Im Vergleich: Mietkosten gegen Kaufkosten – was ist besser?

Ob kaufen oder mieten für Sie günstiger ist, hängt vor allem von den Mietzahlungen ab, die Sie während der Finanzierungsphase gezahlt hätten. Gehen wir dabei beispielhaft vom obigen Objekt zum Kaufpreis von 300.000 Euro aus, bei dem die monatliche Miete 1.000 Euro beträgt.

Bei einer Tilgung von 3,5 Prozent würde der Käufer monatlich 1.040 Euro bezahlen. Das ist zwar leicht höher als die Mietausgaben, dafür baut der Käufer aber gleichzeitig ein Vermögen auf. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren bleibt nämlich nur eine Restschuld von 156.000 Euro übrig.

Für eine genaue Berechnung, angepasst an Ihre jeweilige Mietsituation, empfehlen wir Ihnen dieses Rechner-Tool von immowelt.

Mit Investment-Objekten erzielen Sie einen Cashflow

Nach dem obigen Beispiel kann es sich also durchaus lohnen, ein selbst bewohntes Objekt zu kaufen und über die Jahre den Kredit zu tilgen. Ein Aspekt dürfen Sie dabei allerdings nicht außer Acht lassen: Kaufen Sie Immobilien nicht für die Eigennutzung, sondern für die Vermietung, so können Sie Monat für Monat ein zusätzliches Einkommen erwirtschaften.

Entscheidend ist dabei die Wahl der richtigen Objekte: Nach Deckung aller monatlichen Kosten muss für Sie persönlich noch Geld übrigbleiben. Während Ihre Mieter den Kredit langsam abbezahlen, profitieren Sie so monatlich von Zuzahlungen in Höhe von beispielsweise 100 Euro.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „mit Immobilien reich werden„.

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