Mieterhöhung für Mieter und Vermieter: Was ist zulässig?

//Mieterhöhung für Mieter und Vermieter: Was ist zulässig?

Grade in Großstädten wird das Wohnen immer teurer, aber nicht jede Mieterhöhung ist rechtens: In unserem Leitfaden klären wir auf, wann Vermieter die Kosten erhöhen dürfen und inwieweit Mieter sich dies gefallen lassen müssen.

Mieterhöhung: Ratgeber und Regeln für Mieter und Vermieter

Bei der Mieterhöhung hat der Vermieter nicht freie Hand, denn es gilt sowohl eine Höchstmiete als auch eine Obergrenze dafür, wie oft die Miete erhöht werden darf. Geht es um eine Mieterhöhung, ist meist von der Anpassung an die „ortsübliche Vergleichsmiete“ die Rede.

Die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist beispielsweise dann ein logischer Schritt, wenn ein Mieter bereits viele Jahre in einer Wohnung lebt und dafür einen – nach heutigen Maßstäben – sehr günstigen Mietpreis zahlt. Der Vermieter hat dann das Recht, die Miete anzupassen.

Die Mieterhöhung ist aber noch in weiteren Szenarien denkbar: Der Vermieter kann die Preise nach Modernisierungsmaßnahmen anheben und auch die Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebs- oder Heizkosten gilt juristisch gesehen als Mieterhöhung.

Welche Mieterhöhung ist maximal zulässig?

Im Zeitraum von drei Jahren kann die Miete nur um maximal 20 Prozent erhöht werden, dies wird als sogenannte Kappungsgrenze bezeichnet. In vielen Regionen gelten mittlerweile sogar strengere Ausnahmeregeln und die Erhöhung ist auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt. Dies ist in vielen Großstädten der Fall, so zum Beispiel in Hamburg, Berlin oder München.

Eine weitere Form der Begrenzung der maximalen Mieterhöhung ist durch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst gegeben: Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet den Mittelwert der gezahlten Miete in einer gemeinde über die letzten vier Jahre, die Ergebnisse dessen werden in einem Mietspiegel veröffentlicht.

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Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Im Prinzip kann der Vermieter die Mieter innerhalb des Dreijahreszeitraums mehr als einmal erhöhen – wichtig ist dabei aber, dass die Erhöhung stets im Verhältnis zur Ausgangsmiete zu betrachten ist: alle Erhöhungen zusammen dürfen innerhalb der drei Jahre nicht über den 20 beziehungsweise 15 Prozent liegen.

Auch hierbei gelten aber wieder mehrere Begrenzungen und so muss zwischen den Mieterhöhungen jeweils mindestens ein Jahr liegen. Auch ist eine erneute Mieterhöhung bei Auslastung der Obergrenze natürlich nur möglich, wenn sich die gesamte ortsübliche Vergleichsmiete verändert hat.

Aus der Sicht des Mieters ist es günstiger, wenn die Erhöhungen in mehreren Jahresabständen durchgeführt werden, als wenn die Erhöhung auf einmal um 20 beziehungsweise 15 Prozent ausgeschöpft wird. Rechnerisch ergibt sich durch die Staffelung nämlich eine geringere Mietbelastung, weswegen sich Mieter häufig zu Unrecht über jährliche Erhöhungen beschweren.

Kurz erklärt: Die Begründungen für Mieterhöhungen

Begründung mit Mietspiegel: Städte und Gemeinden veröffentlichen regelmäßig Mietspiegel, die die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Ortsteilen darstellen. Daran orientieren sich Vermieter meist bei einer Mieterhöhung und sortieren die Wohnung bezüglich Größe, Lage und Ausstattung im Mietspiegel ein.

Begründung mit Vergleichswohnungen: In kleineren Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel, dann können Vermieter zur Mieterhöhung drei vergleichbare Wohnungen hinzuziehen. Die Wohnungen sollten bereits das kosten, was der Vermieter nach der Erhöhung verlangen will. Die Wohnungen müssen „vergleichbar“ sein, also von der Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein.

Wie können Mieter auf eine Mieterhöhung reagieren?

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung erklärt, hat der Mieter eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten und maximal drei Monaten. Zur Überlegungsfrist gelten folgende Grundregeln:

  • Erfährt der Mieter von Mieterhöhung im 1. Monat, so hat der den 2. und 3. Monat als Überlegungsfrist
  • Stimmt der Mieter zum Ablauf des 3. Monats nicht zu, kann der Mieter auf die Zustimmung klagen
  • Die Klage muss dann innerhalb der folgenden drei Monate erhoben werden
  • Erhebt der Vermieter keine Anklage vor Gericht, hat er kein Recht auf sein Erhöhungsverlangen
  • Die Überlegungsfrist führt dazu, dass die Miete effektiv nur alle 15 Monate erhöht werden kann

Müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Grundsätzlich muss der Mieter jeder Mieterhöhung zustimmen und der Vermieter muss ihn dazu in seinem Erhöhungsschreiben schriftlich auffordern. Allerdings bedeutet das nicht, dass der Mieter die Erhöhung einfach ablehnen kann.

 Eine Verweigerung der Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die Erhöhung nicht rechtmäßig ist. Das ist etwa der Fall, wenn die Erhöhung durch eine gehobene Ausstattung begründet ist, die aber tatsächlich nur als „durchschnittlich“ gilt.

Wenn der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mietererhöhung aber verweigert, kann der Vermieter die Erhöhung nur durch eine Klage bewirken. Diese muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden.

Allerdings ist die Zustimmung des Mieters auch formfrei möglich: Der Mieter kann der höheren Miete zum Beispiel mündlich zustimmen oder stillschweigend die Erhöhung akzeptieren, indem er einfach die neue Miete überweist. Ein Gerichtsurteil hat entschieden, dass der Mieter durch die Überweisung der höheren Miete der Erhöhung auf jedem Fall zustimmt, auch ohne schriftliche Einwilligung.

Im Falle der Mieterhöhung erhält der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Innerhalb der Überlegungsfrist kann die Wohnung demnach mit einer Frist von nur zwei Monaten vom Mieter gekündigt werden, wenn dieser mit der Erhöhung nicht einverstanden ist.

Vorsicht: Bei Staffel- und Indexmieten ist die Mieterhöhung unzulässig

In Mietverträgen wird häufig bereits vorab eine Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass die Miete automatisch Jahr für Jahr um einen festgelegten Satz ansteigt. Dieser Anstieg darf dabei sogar über der 20 Prozent-Grenze liegen und der Mieter muss nicht jeder Erhöhung explizit zustimmen, dafür genügt der ursprüngliche Abschluss des Mietvertrags.

Allerdings kann der Vermieter die Miete nicht mehr gesondert erhöhen, wenn im Vertrag bereits eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Mieterhöhungen gemäß des Mietspiegels sind in diesen Fällen also unzulässig.

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Von |2018-10-09T15:12:35+00:0028. Mai 2018|
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