Teure Fehler vermeiden: Warum Sie Mietverträge vor dem Investment prüfen sollten

//Teure Fehler vermeiden: Warum Sie Mietverträge vor dem Investment prüfen sollten

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, bleibt Ihnen der frühere Mieter meist erhalten. Wichtig ist dabei nur, dass Sie vor dem Immobilienkauf auch einen Blick in den bereits ausgestellten Mietvertrag werfen. Denn dort können Sie böse Überraschungen erwarten.

Fallstricke in bestehenden Mietverträgen erkennen

Als Immobilienanleger müssen Sie eine ganze Reihe an Details berücksichtigen, damit Ihr Investment auf lange Sicht auch wirklich von Erfolg gekrönt wird. Dazu zählt nicht nur die Lage der Immobilie oder dessen Zustand, sondern auch der womöglich seit Jahren geltende Mietvertrag.

Hintergrund dessen ist nämlich, dass selbst beim Eigentümerwechsel der aktuelle Mieter meist in der Wohnung bleibt. Als Käufer haben Sie nämlich kein konkretes Kündigungsrecht, wenn Sie das Objekt nicht grade selbst bewohnen wollen.

Aber Vorsicht: Damit sich Ihr lang durchdachtes Investment wie geplant entwickelt, müssen Sie bei den Mietverträgen einige Fallstricke beachten. Ansonsten droht Ihnen nerviger Ärger, wenn es später einmal zu Wohnungsübergabe, Mieterhöhung oder gar Mietminderung kommt.

Vorsicht Kleingedrucktes: Die typischen Problemfelder

Die Folgen nicht überprüfter Mietverträge können Sie allerdings nicht nur Zeit und Nerven kosten, sondern auch bares Geld. Laut Experten gibt es in den diversen Mietverträgen vor allem zwei typische Lücken: die Nebenkosten und die Kündigungsklauseln.

Eine Käuferin aus Berlin erfuhr erst nach dem Kauf, welche Schwierigkeiten mit den umstrittenen Klauseln einhergehen können: Wegen Eigenbedarf hatte die Frau ihrem Mieter gekündigt, doch dieser wehrte sich und berief sich erfolgreich auf eine Klausel im Mietvertrag, die die Kündigung aus Eigenbedarf ausschloss.

Das Problem: Der Käufer hat kaum eine Möglichkeit, solch einen bestehenden Mietvertrag zu ändern. Das gilt selbst dann, wenn veraltete und heute nicht gängige Klauseln enthalten sind. Hier greift der Vorsatz „Kauf bricht nicht Miete“: der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten des Vorgängers gegenüber dem Mieter.

Rechtsanwalt Harald Haakshorst von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt deshalb, vor dem Kauf die letzte Fassung des Mietvertrags anzufordern und genau zu überprüfen. Sonst kaufe man ja „die Katze im Sack“.

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Fehler gehen zulasten des Vermieters

„Die meisten Vermieter verwenden Formularverträge. Diese sind wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln“, erklärt Haakshorst. Deswegen werden Fehler im Vertrag zulasten des Vermieters ausgelegt.

Ein solches Beispiel sind Fehler in der Deklarierung der Nebenkosten: In einem Vertrag ist im Abschnitt zu den Nebenkosten nichts angekreuzt worden und dieser Fehler wird zugunsten des Mieters ausgelegt. Das bedeutet: Der Vermieter muss sämtliche Kosten für Wasser, Heizung und Hausmeister selbst zahlen.

Ähnliche Probleme drohen dem Vermieter, falls im alten Mietvertrag eine Warm- oder gar eine Inklusivmiete festgelegt ist: Steigende Betriebskosten können in solch einem Fall nämlich nicht umgelegt werden. Der Eigentümer bleibt also auf den steigenden Kosten sitzen, wodurch die Immobilienrendite schrumpft.

Gesetzesänderungen: Kennen Sie diese Klauseln?

Was der Mieter beim Auszug wirklich renovieren muss

Früher konnten Sie als Vermieter verlangen, dass der Mieter beim Auszug Wände, Fenster und Türen vor dem Auszug streicht. Das gilt aber heute nicht mehr pauschal, denn die Gesetzeslage hat sich in den vergangenen Jahren geändert. Die Sache wird mittlerweile als „isolierte Endrenovierungsklausel“ bezeichnet.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet? Ganz einfach: Sind in einem alten Mietvertrag noch solche Klauseln enthalten, kann der Mieter die Wohnung dennoch unrenoviert übergeben. Und das, obwohl es anders im Vertrag steht – nur leider falsch.

Generell gilt: Als Vermieter können Sie nicht sämtliche Arbeiten dem Mieter überlassen. Lediglich Maler- und Tapezierarbeiten sind erlaubt. Ist der Teppich etwa abgewohnt, muss der Vermieter diesen ersetzen, sofern der Teppich nicht deutlich sichtbar beschädigt wurde.

Die Kleinreparatur-Klausel ist im Umfang begrenzt

Bei der Kleinreparatur-Klausel geht es um etwas ganz Ähnliches, denn auch hierbei soll der Mieter gewisse Arbeiten an der Wohnung selbst durchführen. Konkret geht es darum, dass der Mieter Reparaturen in einem gewissen Kostenrahmen selber tragen muss.

Diese Klausel ist allerdings nur in bestimmten Grenzen gültig: Zum einen gilt sie nur für Gegenstände, die der Mieter im Alltag oft nutzt wie etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder die Kücheneinrichtung. Zum anderen gilt dabei eine Kostengrenze.

Für die Höhe der Kostengrenze gibt es zwar keine einheitliche Regelung, in der Vergangenheit haben sich aber Beträge zwischen 75 und 100 Euro bewährt. Höhe Kosten werden nur selten gewährt und Vorsicht: Ist im Mietvertrag eine ungültige Klausel, etwa durch eine zu hohe Summe, ist diese ungültig und der Vermieter muss alle Kosten selbst tragen. Pauschal gelten dabei 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete als Höchstgrenze.

Haustiere einfach verbieten?

Selbst wenn Sie keine Tiere in der Wohnung Ihrer Mieter wollen, dürfen Sie Mietern die Haltung von Haustieren nicht grundsätzlich verbieten. Das Entschied der BGH in einem Urteil, entsprechende Klauseln sind folglich unwirksam.

Kleinere Haustiere wie Hamster oder Meerschweinchen müssen vom Vermieter geduldet werden. Für einen Hund oder eine Katze können Sie als Vermieter zwar eine Genehmigung verlangen, aber ein Verbot darf nur in Ausnahmefällen gelten, etwa wenn die Wohnung zu klein ist.

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Von |2018-10-10T10:14:31+00:002. Mai 2018|
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