Droht der Crash? Das Für und Wider einer Immobilienblase in Deutschland

Wenn in den Medien von steigenden Preisen auf den Immobilienmärkten die Rede ist, fällt immer wieder das Stichwort „Immobilienblase“. Was sich dahinter verbirgt und was für sowie gegen eine Blasenbildung in Deutschland spricht, lesen Sie in diesem Artikel.

Immobilienblase in Deutschland - Was dafür und dagegen spricht

Platzt in Deutschland bald die Immobilienblase?

In den vergangenen Jahren zogen die Miet- und Kaufpreise in Deutschland stark an. Für Investoren ist das Betongold eine lukrative Anlageform und die Vorteile von Immobilien sowie das aktuelle Zinstief locken immer neue Anleger an.

Kann es nach dieser Hochphase hierzulande zu einer ähnlichen Situation wie etwa in den USA oder in Spanien kommen, wo die Immobilienmärkte in die Knie gingen? Wir zeigen ihnen konkret, was eine solche Blase auf dem Immobilienmarkt kennzeichnet und warum Deutschland dieses Marktphänomen aktuell nicht droht.

Erklärung & Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist im Grunde eine Spekulationsblase, die seit Jahrhunderten nach ähnlichen Mustern auf den weltweiten Finanzmärkten entstehen. Wenn Käufer für ein bestimmtes Gut bereit sind, deutlich überhöhte Preise zu bieten, ist von solch einer Blasenbildung die Rede.

Speziell auf dem Immobilienmarkt würde dies eine Abkopplung der Kaufpreisentwicklung von einem rationalen Anstieg bedeuten. Steigen die Preise also ungerechtfertigt hoch an, weil in den kommenden Jahren etwa nicht mit einer ebenfalls steigenden Nachfrage nach Wohneigentum zu rechnen ist, könnte eine Immobilienblase entstehen.

Das Beispiel USA: Von der Immobilien- zur Weltwirtschaftskrise

Zuletzt platzte eine riesige Immobilienblase im Jahre 2007 in Amerika. Ursache dessen waren zu lockere Kreditbedingungen und extrem hohe Immobilienpreise, die deutlich über dem eigentlichen Wert der Objekte lagen. Entsprechend platzte die Blase, als die Hauseigentümer die ebenfalls steigenden Zinsen nicht mehr zahlen konnten. In der Folge wurden die Banken mit Häusern überschüttet, die weniger als dessen eigentlicher Kaufpreis Wert waren, und es entstand eine weltweite Wirtschaftskrise.

Wann sprechen wir von einer Immobilienblase?

Auf dem Papier ist eine Immobilienblase zwar leicht zu definieren, doch in der Praxis lässt sie sich meist nur dann feststellen, wenn sie bereits geplatzt ist.

Konkrete Merkmale sind im aktuellen Marktumfeld schwieriger zu erkennen. Als ungefähres Indiz für eine überzogene Preisentwicklung gelten jedoch Kaufpreise, die den Faktor von 30 Jahreskaltmieten übersteigen. Experten gehen dann davon aus, dass der Markt auf eine Überhitzung zusteuern könnte.

Weitere typische Merkmale einer Immobilienblase sind außerdem das Auseinandergehen der Mietpreise im Verhältnis zu den Kaufpreisen, eine stark zunehmende und lockere Kreditvergabe der Banken an Privathaushalte sowie ein starker Anstieg der Neubautätigkeiten.

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Wie entsteht eine Immobilienblase?

Meist werden zwischen zwei Formen der Immobilienblase unterschieden, die auf jeweils unterschiedliche Ursachen zurückgehen.

Die erste Form der Blase wird durch eine zu lockere Kreditvergabe der Banken begünstigt: Ist dies der Fall, können nämlich auch Kreditnehmer mit geringer Bonität Immobilienkredite aufnehmen.

Während das Angebot an Immobilien gleich und beschränkt bleibt, kommen so vermehrt Kreditnehmer auf den Markt. Es steigt die Nachfrage, wodurch die Immobilienpreise beginnen, unverhältnismäßig zu steigen. Zeitgleich werden weiterhin mehr Kredite bewilligt, wodurch sich diese Preisspirale weiter dreht.

Zum Platzen der Immobilienblase kommt es dann, sobald die Kredite bei geringer Bonität immer größer werden und die Schuldner diese nicht mehr begleichen können. Dadurch geraten nämlich die Banken selbst in Schieflage, da sie sich durch die ausfallenden Kredite nicht mehr refinanzieren können.

Die zweite Form der Immobilienblase geht auf fehlerhafte Reize der Fiskalpolitik zurück: Unverhältnismäßig steigende Immobilienpreise können nämlich ebenfalls durch staatliche Anreizprogramme ausgelöst werden, bei denen Kauf oder Bau bestimmter Objekte begünstigt wird.

Dieses Szenario gab es in Deutschland beispielsweise nach der Wiedervereinigung: In Ostdeutschland wurde das Investment in Büroimmobilien steuerlich gefördert. Doch als die Neubauten fertiggestellt wurden, war die Nachfrage bereits wieder abgesunken. So standen viele Objekte leer und ein rasanter Preisverfall setzte ein.

Immobilienblase in Deutschland - Was dafür und dagegen spricht

Was heute für und gegen eine Immobilienblase spricht

Gibt es in Deutschland aktuell eine Immobilienblase? Könnte diese bald platzen? Was für die meisten Investoren sicherlich eine bedeutende Frage ist, sorgt bei den Branchenexperten für Uneinigkeit. Es gibt Argumente, die sowohl für als auch gegen eine Immobilienblase in Deutschland sprechen.

Als möglicher Indikator für eine Blase können die stark ansteigenden Preise gesehen werden, was vor allem in den Großstädten zu beobachten ist. Dem stellen andere Experten wiederum gegenüber, dass im selben Zeitraum die Eigentumspreise in ländlicheren Regionen sinken. Man könnte aus diesem Grund höchstens von regionalen Problem sprechen, welches speziell die größeren Städte betrifft.

Was in Deutschland außerdem gegen eine Immobilienblase spricht, sind die hierzulande strengen Richtlinien für die Kreditvergabe. Die Bonität eines Kreditnehmers sowie das zu finanzierende Objekt werden im Vorfeld genauer überprüft und zum Kauf muss meist ein gewisser Anteil an Eigenkapital vorhanden sein.

Das eigene und subjektive Gefühl einer Blasenbildung könnte an der teils ungenauen Verwendung des Begriffs an sich liegen: Vielfach werden stark anziehende Preise nämlich mit einer Blasenbildung gleichgesetzt, doch tatsächlich wäre dies, wie weiter oben definiert, nur ein Faktor von vielen.

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