Wohnung vermieten: 7 Tipps für Ihre erfolgreiche Vermietung

Die Vermietung einer Wohnung erfordert viel Fachwissen, denn rund um die zahlreichen Verträge und Mietzahlungen lauern diverse Fallstricke. Wir geben Ihnen sieben praktische Tipps, dank denen Sie erfolgreich Ihre Wohnung vermieten können.

Wie Sie erfolgreich Ihre Wohnung vermieten

Vermietertipps: Wie Sie erfolgreich Ihre Wohnung vermieten

Grade in Zeiten niedriger Zinsen ist es verlockend, sein Vermögen in Immobilien zu investieren. Doch der Weg dahin ist vergleichsweise lang und so folgen auf die Objektsuche mehrere Besichtigungen und schlussendlich ein Notartermin, ehe der Immobilienkauf überhaupt einmal abgeschlossen ist.

Doch auch nach dem Kauf des Wunschobjekts ist es mit der Arbeit nicht getan: Bevor das Objekt Ihre Immobilienrendite samt Cashflow erwirtschaften kann, müssen Sie sich zunächst einmal als professioneller Vermieter beweisen. Denn insbesondere für Privatanleger, für die die Wohnungsvermietung ein gänzlich neues Pflaster ist, gilt es einiges zu beachten.

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Tipp #1: Vor der Vermietung den richtigen Mietpreis festlegen

Im ersten Schritt müssen Sie als angehender Vermieter einen angemessen Mietpreis festlegen. Mit diesem sollten Sie zum einen Ihre geplanten Einnahmen erreichen können und zum anderen sollte der Mietpreis für potenzielle Mieter noch immer interessant wirken. Bedenken Sie dabei folgendes:

  • Welche Mieten werden im näheren Umkreis verlangt?
  • Werden angebotene Mietwohnungen schnell wieder vermietet?
  • Ist Ihre Wohnung in den Punkten Ausstattung, Lage und Grundriss konkurrenzfähig?

Die genauere Grundlage für die Festlegung des Mietpreises bildet der Mietenspiegel der jeweiligen Stadt. Anhand einer Tabelle und verschiedener Kriterien wie Lage, Größe und Ausstattung ordnen Sie Ihr Objekt einem Mietpreis zu, um so die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu ermitteln.

Im nächsten Schritt hängt es für die genaue Preisermittlung davon ab, ob Ihre Wohnung in einer Region mit Mietpreisbremse liegt oder ob diese vor Ort nicht gilt:

  • Gilt die Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Gilt die Mietpreisbremse nicht, so darf die Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Ohne Mietpreisbremse darf der Mietzins nur dann oberhalb der 20%-Grenze liegen, wenn Sie andernfalls nachweislich Verluste machen würden.
  • Bei einer Überschreitung von über 50% unterstellt der Staat aber auch dann „Wucher“.
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Tipp #2: Was im Exposé der Wohnung nicht fehlen sollte

Die üblichen Eckdaten wie Größe oder Mietpreis wird wohl kaum ein Vermieter im Exposé vergessen, wie steht es aber beispielsweise um den Energieausweis?

Dieser ist nämlich seit dem 1.5.2014 Pflicht und dessen wichtigste Kennzahlen müssen bereits im Inserat veröffentlicht werden. Dazu zählt etwa das Baujahr des Gebäudes oder der Energieträger der Heizung. Liegt noch kein Energieausweis vor, muss dieser spätestens bei dem Besichtigungstermin vorgelegt werden.

Ein weiterer Fehler ist in diesem Zusammenhang die Angabe einer zu hohen Quadratmeterzahl. Häufig wird nämlich die Grundfläche einfach als Quadratmeterfläche für die Berechnung des Mietpreises übernommen – doch Dachschrägen oder Räume mit einer geringen Raumhöhe sowie Balkone und Terrassen zählen nicht 1:1 als Mietfläche. Dabei gilt Vorsicht, denn zu viel gezahlte Miete können Mieter auch rückwirkend einfordern.

Tipp #3: Die Mieter genau unter die Lupe nehmen

Eine genaue Begutachtung der potenziellen Mieter ist Pflicht, nur auf sein gutes Bauchgefühl allein sollte sich nämlich kein professioneller Vermieter verlassen, wenn er erfolgreich eine Wohnung vermieten will.

  • Die nötigen finanziellen Mittel sollten gegeben sein, sodass die Zahlung der Miete ohne Schwierigkeiten möglich ist.
  • Mündliche Versprechen reichen nicht aus – Sie sollten sich schriftliche Dokumente wie etwa aktuelle Gehaltsnachweise oder eine SCHUFA-Auskunft einholen.
  • Gute Unterlagen bieten zwar keinen vollständigen Schutz, verringern aber das Risiko, auf Mietbetrüger hereinzufallen.
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Tipp #4: Welche Fragen Sie dem Mieter nicht stellen dürfen

Trotz aller Ehrlichkeit und Transparenz ist bei manchen Punkten Schluss, denn ein Mieter muss nicht auf alle gestellten Fragen des Vermieters antworten. Auch wenn es letzteren vielleicht interessiert, aber Fragen zur Familienplanung oder zur Religionszugehörigkeit sind beispielsweise tabu. Sind die Fragen zu persönlich, darf der Bewerber eine Antwort ablehnen oder sogar lügen.

Tipp #5: Eine protokollierte Wohnungsübergabe erspart Ärger

Haben Sie sich für einen Kandidaten entschieden, lauern auch bei der letztlichen Übergabe der Wohnung noch einige Fallstricke. So ist es wichtig, dass Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete erhalten haben, bevor Sie die Schlüssel an den neuen Mieter übergeben.

Die gängigste Form der Mietsicherheit ist eine klassische Mietkaution in Höhe von drei Kaltmieten. Es gibt dazu aber auch Alternativen – zum Beispiel die sogenannte Mietkautionsbürgschaft. Wo die Vor- und Nachteile genau liegen, zeigen wir Ihnen im Vergleichsartikel „Mietkaution oder Bürgschaft“.

Um späteren Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung vorzubeugen, sollten Sie bei der Wohnungsübergabe außerdem ein genaues Protokoll führen. In diesem Übergabeprotokoll werden die einzelnen Räume samt Vorschäden und Besonderheiten dokumentiert, ebenso wie sämtliche Zählerstände von Strom, Gas und Wasser.

Tipp #6: Was zu tun ist, wenn der Mieter nicht zahlt

Trotz aller Sorgfalt und Vorarbeit kann es passieren, dass der frisch eingezogene Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt oder diese nach mehreren Monaten plötzlich einstellt. In solch einem Fall sollten Sie zunächst Ruhe bewahren und im Gespräch mit dem Mieter versuchen herauszufinden, warum die Miete ausbleibt.

Handelt es sich etwa lediglich einfach um einen kurzfristigen finanziellen Engpass, kann der Mieter die Miete einfach nachzahlen. Ist dieser Mieter hingegen nicht erreichbar oder weicht er Ihren Fragen aus, sollten Sie hellhörig werden und weitere Schritte einleiten:

  • Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug, so können Sie fristlos kündigen.
  • Wird dies vom Mieter ignoriert, ist der nächste Schritt eine Räumungsklage.
  • Solche Gerichtsprozesse sind aber meist langwierig und dauern mehrere Monate.

Tipp #7: Die Mieteinnahmen versteuern – und dabei sparen

Selbstverständlich müssen die durch die Vermietung einer Wohnung erzielten Einnahmen versteuert werden. Eine Ausnahme liegt der dann vor, wenn der Gesamtbetrag und dem steuerlichen Freibetrag liegt. Meist liegen die Einnahmen natürlich darüber, weshalb dann die Kaltmiete zur Berechnung der Steuerlast herangezogen wird.

  • Die Nettokaltmiete ist maßgeblich für die Höhe der zu zahlenden Steuern.
  • Die Betriebskosten werden nämlich zur Begleichung der Nebenkosten verwendet.
  • Von der Nettokaltmiete müssen Sie sämtliche Aufwendungen abziehen, etwa für die Finanzierung oder für den Unterhalt des Objekts.
  • Zinsbelastungen oder Handwerkerrechnungen sind nur einige Punkte, die Sie absetzen können.
  • Im weiterführenden Ratgeber lesen Sie, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können.
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